Faire voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété

Isolation de façade, remplacement de la chaufferie, menuiseries communes : en copropriété, aucun chantier d'ampleur ne se lance sans un vote en assemblée générale. Comprendre les règles de majorité — et leurs passerelles — évite des années de blocage.

Le terrain est déjà préparé par la loi

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés d'avant 2013 doivent disposer d'un DPE collectif, et le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire dans les immeubles de plus de quinze ans. Ces documents hiérarchisent les travaux et chiffrent les gains : ils constituent la base technique naturelle d'une résolution soumise au vote. Un diagnostic technique global peut compléter l'état des lieux.

Quelle majorité pour quels travaux ?

La majorité de l'article 25 couvre aussi les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives — le remplacement coordonné des fenêtres, par exemple —, ce qui permet de traiter l'enveloppe de l'immeuble dans son ensemble sans dépendre de la bonne volonté de chaque occupant.

La passerelle qui débloque les votes

L'article 25-1 de la loi de 1965 évite qu'un projet meure faute de quorum : si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l'assemblée peut revoter immédiatement à la majorité simple de l'article 24. En dessous du tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à cette même majorité simple. Beaucoup de rénovations aboutissent ainsi au second vote.

Financer : fonds travaux et aides collectives

Chaque copropriété à destination d'habitation alimente un fonds de travaux obligatoire, cotisé chaque année à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel (et d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus par le PPT adopté) : il constitue l'apport de départ. S'y ajoutent MaPrimeRénov' Copropriété, les certificats d'économies d'énergie et l'éco-PTZ collectif souscrit par le syndicat. Un copropriétaire ne peut pas s'opposer aux travaux votés : il les paie à proportion de ses tantièmes, avec possibilité d'échelonnement dans certains cas.

Anticiper, la vraie clé

Entre l'inscription à l'ordre du jour (adressée au syndic avant la convocation), les devis comparatifs, l'assistance à maîtrise d'ouvrage et le vote, il s'écoule souvent dix-huit mois. Pour les copropriétés comptant des logements F ou G visés par le calendrier d'interdiction de location, ce délai est à intégrer d'urgence — voir notre guide du calendrier des interdictions.

Questions fréquentes

Quelle majorité faut-il pour voter une isolation de façade ?

La majorité absolue de l'article 25 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, y compris absents. Si le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut avoir lieu immédiatement.

Un copropriétaire peut-il refuser de payer des travaux votés ?

Non. Une fois la résolution adoptée, chaque copropriétaire contribue à proportion de ses tantièmes, qu'il ait voté pour ou contre. Il peut contester la décision en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, sous conditions strictes.

À quoi sert le fonds de travaux de la copropriété ?

Alimenté chaque année par une cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel, il préfinance les travaux futurs, notamment ceux du plan pluriannuel de travaux. Les sommes versées restent acquises au syndicat en cas de vente du lot.

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Sources officielles

Guide mis à jour le 25/08/2026.

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