Étude de sol obligatoire (loi Elan) : terrains en zone argileuse

Les épisodes de sécheresse font alternativement gonfler et se rétracter les sols argileux, au point de fissurer les maisons qui y sont construites. Pour prévenir ces désordres, la loi Elan de 2018 a créé une obligation d'étude de sol lors de la vente de certains terrains, applicable aux ventes conclues depuis le 1er octobre 2020.

Quelles ventes sont concernées ?

L'étude géotechnique est obligatoire pour vendre un terrain non bâti constructible lorsque deux conditions sont réunies : le document d'urbanisme permet d'y construire des maisons individuelles, et le terrain se situe dans une zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. La carte officielle des zones d'exposition se consulte gratuitement sur Géorisques. Attention, elle vient d'évoluer : un arrêté du 9 janvier 2026 l'a mise à jour et étendue — 55 % du territoire métropolitain est désormais classé en exposition moyenne ou forte, contre 48 % auparavant — et ce nouveau zonage s'applique aux promesses de vente et contrats conclus à compter du 1er juillet 2026.

Une étude G1 fournie par le vendeur, valable 30 ans

Le document exigé est une étude géotechnique préalable dite « G1 » : enquête documentaire, examen du site et première identification des risques liés au sol. Elle est fournie par le vendeur et annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Elle reste valable 30 ans si aucun remaniement du sol n'est intervenu entre-temps : une même étude peut donc servir à plusieurs reventes successives du terrain.

Avant de construire : l'étude de conception G2

L'obligation se prolonge au stade du projet. En zone d'exposition moyenne ou forte, le maître d'ouvrage qui fait construire une maison individuelle (ou un bâtiment d'au plus deux logements) doit transmettre au constructeur une étude de conception dite « G2 », qui fixe les prescriptions à respecter — fondations, gestion des eaux de pluie, distance des plantations. À défaut, le constructeur doit appliquer des techniques constructives forfaitaires réputées suffisantes. Ces précautions conditionnent la solidité du futur logement, dont la performance énergétique est par ailleurs encadrée dès la livraison — voir notre guide du DPE dans le neuf.

Et pour un bien déjà bâti ?

La vente d'une maison existante n'exige pas d'étude de sol. L'exposition au retrait-gonflement des argiles reste néanmoins consultable par tout acquéreur sur Géorisques, et l'état des risques annexé à la vente recense les risques réglementés qui pèsent sur la parcelle. Les fissures existantes relèvent, elles, de l'obligation générale d'information du vendeur : en cas de doute lors d'un achat dans l'ancien, faites-vous accompagner et croisez les indices avec les autres diagnostics de vente, notamment sur une maison ancienne.

Questions fréquentes

L'étude de sol est-elle obligatoire pour vendre une maison ?

Non. L'obligation créée par la loi Elan vise la vente des terrains non bâtis constructibles situés en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Pour une maison existante, aucune étude de sol n'est exigée, mais la carte d'exposition reste consultable par tous sur Géorisques.

Combien de temps l'étude G1 reste-t-elle valable ?

Trente ans, à condition qu'aucun remaniement du sol ne soit intervenu sur le terrain. La même étude peut donc être réutilisée pour plusieurs ventes successives.

Qui paie l'étude de sol ?

L'étude G1 exigée à la vente est fournie par le vendeur du terrain, donc à ses frais. Au stade de la construction, l'étude de conception G2 incombe au maître d'ouvrage, c'est-à-dire à l'acquéreur qui fait construire.

📋 Devis DPE gratuit sous 24 h

Un DPE à faire ? Laissez-nous les grandes lignes de votre bien : nous transmettons votre demande à des diagnostiqueurs certifiés de votre secteur, qui vous répondent sous 24 h.

Sources officielles

Guide mis à jour le 25/08/2026.

À lire ensuite

Votre projet est déjà localisé ? Consultez les données DPE de votre ville ou de votre département.