Acheter une passoire thermique : bonne affaire ou piège ?

Les logements classés F ou G se négocient avec une décote parfois substantielle, et certains acheteurs en ont fait une stratégie : acquérir moins cher, rénover, revendre ou louer un bien revalorisé. La bonne affaire existe — à condition de chiffrer froidement ce que la décote est censée couvrir. Check-list de l'acheteur averti.

Ce que vous recevez avant d'acheter

Pour toute vente d'une maison (ou d'un immeuble en monopropriété) classée E, F ou G, le vendeur doit remettre un audit énergétique dès la première visite, en plus du DPE : parcours de travaux par étapes, coûts estimés, classes atteignables. C'est la meilleure pièce du dossier : exigez-la tôt et lisez-la avant de faire une offre. En copropriété, complétez avec les procès-verbaux d'assemblée générale — l'isolation des murs par l'extérieur ou le changement de chaudière collective ne se décident pas seul.

Chiffrer les travaux… et les contraintes

Faites établir des devis réels avant la promesse, ou au moins une contre-estimation : les fourchettes de l'audit sont indicatives. Vérifiez les contraintes qui renchérissent tout : bâtiment en secteur protégé (avis de l'architecte des Bâtiments de France), murs anciens qui imposent des matériaux adaptés, surface qui fond avec une isolation par l'intérieur. Notre guide DPE et valeur immobilière documente l'écart de prix entre classes : la décote négociée doit couvrir une part significative du chantier, sinon le « prix cassé » n'en est pas un.

Investisseur locatif : le calendrier est votre contrainte n° 1

Les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034 — le détail figure dans notre calendrier des interdictions. Acheter une passoire pour la louer suppose donc de rénover avant la mise en location, en visitant le calendrier de travaux avec réalisme : délais d'artisans, autorisations de copropriété, instruction des aides. Les loyers des F et G sont par ailleurs gelés, et le complément de loyer interdit en zone tendue.

Les aides jouent pour vous

L'acheteur-rénovateur cumule l'essentiel des dispositifs : MaPrimeRénov' — le parcours d'ampleur est taillé pour les sorties de passoire —, éco-prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €, TVA à 5,5 %, primes CEE, voire exonération partielle de taxe foncière selon les communes. Un passage par France Rénov' en amont de l'achat permet de simuler le plan de financement complet. Bien menée, l'opération transforme la contrainte réglementaire en levier : vous achetez le bien au prix de ses défauts et le revendez — ou le louez — au prix de ses qualités. N'oubliez pas, dans le plan de financement, les coûts indirects que la décote doit aussi absorber : le logement est souvent inhabitable pendant le gros des travaux, les intérêts courent dès l'achat, et un nouveau DPE devra constater la classe atteinte à la fin du chantier.

Questions fréquentes

Quelle décote pour un logement classé F ou G ?

Elle varie selon les marchés locaux : les études notariales constatent des écarts de prix significatifs entre classes énergétiques, plus marqués pour les maisons et dans les zones détendues. L'essentiel est de comparer la décote obtenue au coût réel des travaux chiffré par devis.

Puis-je louer une passoire thermique achetée en 2026 ?

Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 ; les F seront interdits en 2028 et les E en 2034 (calendrier décalé outre-mer). Il faut donc rénover avant la mise en location pour atteindre au minimum la classe exigée.

L'audit énergétique est-il fourni par le vendeur ou par l'acheteur ?

Par le vendeur : pour toute vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l'audit énergétique réglementaire doit être remis aux candidats acquéreurs dès la première visite, à ses frais.

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Sources officielles

Guide mis à jour le 25/08/2026.

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