Dispositif Denormandie : défiscaliser en rénovant dans l'ancien

Le Denormandie est la dernière grande réduction d'impôt pour l'investissement locatif depuis l'extinction du Pinel : elle récompense l'achat d'un logement ancien à rénover, loué nu pendant au moins six ans. Le dispositif s'applique aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Le principe : 12 à 21 % du prix de revient

La réduction d'impôt se calcule sur le prix d'achat majoré des travaux, retenu dans la double limite de 300 000 € et de 5 500 €/m² :

Le logement doit être loué non meublé, comme résidence principale du locataire, en respectant des plafonds de loyers et de ressources qui dépendent de la zone. L'avantage fiscal s'étale sur la durée de l'engagement, au rythme des loyers effectivement perçus.

Où peut-on investir ?

Dans les communes du programme Action cœur de ville, celles ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT) — plusieurs centaines de villes moyennes — et, depuis la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé, dans les copropriétés en difficulté (plan de sauvegarde, opérations programmées) sur tout le territoire.

La condition clé : 25 % de travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et relever d'au moins l'une de ces catégories :

Les travaux doivent être facturés par des entreprises : les chantiers réalisés soi-même ne comptent ni dans les 25 %, ni dans la base de la réduction. Un DPE avant et après travaux documente le gain énergétique : notre guide du DPE après travaux détaille ce passage obligé, et celui des travaux qui font gagner des classes aide à construire le programme.

Passoire achetée, avantage fiscal à la clé

Le Denormandie épouse la logique décrite dans notre guide acheter une passoire thermique : négocier un bien décoté pour son étiquette, financer la rénovation — les aides publiques restent cumulables avec la réduction d'impôt, dans les conditions de droit commun — puis louer un logement remis aux normes, à l'abri du calendrier d'interdiction de location des passoires. Attention toutefois : la réduction ne se cumule pas, sur le même logement, avec Loc'Avantages, elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, et les plafonds de loyers s'imposent pendant toute la durée de l'engagement. Faites vos calculs sur le rendement net réel, pas sur le seul gain fiscal.

Questions fréquentes

Quelles villes sont éligibles au Denormandie ?

Les communes du programme Action cœur de ville et celles couvertes par une opération de revitalisation de territoire (ORT), soit plusieurs centaines de villes moyennes. Depuis avril 2024, les copropriétés en difficulté sont éligibles partout en France.

Quels travaux valident la condition des 25 % ?

Des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et améliorant la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en collectif), ou combinant au moins deux gestes parmi isolation de la toiture, des murs, fenêtres, chauffage et eau chaude, ou créant de la surface habitable.

Jusqu'à quand peut-on bénéficier du Denormandie ?

Le dispositif s'applique aux acquisitions et opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027, pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans ouvrant droit à 12, 18 ou 21 % de réduction d'impôt.

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Sources officielles

Guide mis à jour le 25/08/2026.

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