État daté et pré-état daté : contenu et prix plafonné à 380 €

Vendre un appartement en copropriété ne se limite pas aux diagnostics : le notaire réclame aussi au syndic un document financier, l'état daté, qui photographie les comptes du lot vendu. Facturé au vendeur, son prix est plafonné par décret — ce qui n'empêche pas quelques confusions entretenues autour du fameux « pré-état daté ».

Ce que contient l'état daté

Seul le syndic peut établir l'état daté, qu'il transmet au notaire avant la signature de l'acte authentique. Le document comprend trois parties :

• les sommes dues par le vendeur au syndicat : provisions, charges impayées, travaux votés, avances de trésorerie, emprunts ;
• les sommes dont le syndicat est redevable au vendeur, comme les avances à rembourser ;
• les sommes qui incomberont au nouveau propriétaire : reconstitution des avances, provisions non encore exigibles.

C'est sur cette base que le notaire répartit les charges entre vendeur et acquéreur au jour de la vente.

Un prix plafonné à 380 € TTC

Depuis le décret du 21 février 2020, le syndic ne peut pas facturer l'état daté plus de 380 € TTC. Ce plafond est toujours en vigueur en 2026 ; un dépassement peut être contesté par écrit auprès du syndic.

Le « pré-état daté » : une pratique, pas une obligation

Aucun texte n'impose de document appelé « pré-état daté ». En revanche, la loi Alur impose de communiquer à l'acquéreur, au plus tard à la promesse de vente, une série d'informations : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d'entretien, conclusions du diagnostic technique global s'il existe, montants des charges des deux derniers exercices, quote-part du fonds de travaux et état global des impayés du syndicat. C'est cet ensemble que les professionnels appellent « pré-état daté ». Les syndics facturent souvent sa compilation, mais le vendeur peut réunir lui-même l'essentiel de ces pièces, notamment depuis son espace en ligne.

Et les diagnostics ?

L'état daté s'ajoute au dossier de diagnostic technique du lot (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz…), sans s'y substituer. Pensez aussi au DPE collectif, obligatoire depuis 2026 dans toutes les copropriétés d'avant 2013 : ses conclusions intéressent directement l'acquéreur.

Questions fréquentes

Combien coûte un état daté ?

Le syndic ne peut pas facturer plus de 380 € TTC, plafond fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 et toujours en vigueur. Le coût est à la charge du vendeur.

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Le document en tant que tel n'existe pas dans la loi. Ce sont les informations qu'il regroupe — documents et données financières de la copropriété listés par la loi Alur — qui doivent être communiquées à l'acquéreur au plus tard à la promesse de vente.

Qui demande l'état daté au syndic ?

En pratique le notaire chargé de la vente, ou le vendeur lui-même. Seul le syndic peut l'établir, et il le transmet au notaire en amont de la signature de l'acte authentique.

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