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Locaux pro : DPE tertiaire, décret tertiaire et BACS en 2026

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Construit à partir des textes et données de ministères (Écologie, Économie, Logement), ADEME, Légifrance.

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Savoir quelles obligations énergétiques visent vos bureaux, commerces ou locaux d'activité, qui doit faire quoi entre propriétaire et locataire, et dans quel ordre agir.

Page du guide locaux professionnels : calcul du temps de retour sur investissement d’un BACS selon la méthode de l’arrêté du 7 avril 2023, exemple chiffré
Vraie page du guide : le calcul réglementaire du TRI d’un BACS sur un exemple (chapitre « Le temps de retour sur investissement »). Lire le chapitre 1 gratuitement.

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Immeuble de bureaux « les Miroirs » à Paris La Défense
Immeuble de bureaux « les Miroirs » à Paris La Défense. Photo : dany13, CC BY 2.0
Les tours de bureaux de Cœur Défense, à Paris La Défense
Les tours de bureaux de Cœur Défense, à Paris La Défense. Photo : plardino, CC BY 2.0
Immeubles de bureaux autour de l’esplanade de La Défense
Immeubles de bureaux autour de l’esplanade de La Défense. Photo : dany13, CC BY 2.0

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Sommaire du guide complet

  1. Quelles obligations pour votre local : l'arbre de décision (extrait gratuit ci-dessous)
  2. Le DPE tertiaire : quand, comment, quelles étiquettes
  3. Le décret tertiaire : objectifs, déclaration, responsabilités
  4. Ajuster l'objectif : contraintes techniques, patrimoine, coût disproportionné
  5. Le décret BACS : qui, quand, quoi
  6. Le temps de retour sur investissement : être exempté, ou non
  7. Après l'installation : vérifications, inspection, entretien
  8. Bail, vente, achat : qui fait quoi
  9. Trois cas complets
  10. Les modèles à copier

Inclus : 23 points de contrôle à cocher et 6 tableaux de décision ou de référence.

Introduction

Un local tertiaire n'est pas soumis au calendrier d'interdiction de location des logements : un bureau classé G reste louable. Il relève en revanche de trois obligations qui se cumulent et que l'on confond souvent. Le DPE tertiaire est une photographie, exigée à la vente, à la construction et à la location, affichée dans certains établissements recevant du public. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, dit « décret tertiaire », est une trajectoire : à partir de 1 000 m² d'activités tertiaires, il faut réduire les consommations par étapes jusqu'en 2050 et les déclarer chaque année sur la plateforme OPERAT de l'ADEME. Le décret BACS impose un système d'automatisation et de contrôle dès que la puissance de chauffage ou de climatisation dépasse 290 kW, puis 70 kW au 1er janvier 2030.

Les trois reposent sur des critères différents (une transaction, une surface, une puissance) et visent parfois des personnes différentes (propriétaire, locataire, propriétaire des systèmes). Ce guide vous dit lesquelles vous concernent, qui doit faire quoi, et dans quel ordre agir pour ne pas payer deux fois. Il contient l'arbre de décision, les grilles officielles des étiquettes tertiaires, le calendrier BACS, la méthode réglementaire de calcul du temps de retour sur investissement avec un exemple chiffré, la répartition des rôles dans un bail, trois cas complets et six modèles.

Le guide est à jour au 23 octobre 2026, d'après le portail des réglementations énergétiques des bâtiments du ministère (pages DPE tertiaire et Éco Énergie Tertiaire) et le Guide d'application du décret BACS, version 2 de janvier 2026. Il est mis à jour quand la réglementation change.

Quelles obligations pour votre local : l'arbre de décision

Trois questions, trois obligations. Répondez à chacune indépendamment : un même local peut être concerné par une, deux ou trois.

Question 1 : y a-t-il une vente, une location, une construction, ou un accueil du public ?

C'est la question du DPE tertiaire (chapitre 2).

Question 2 : la surface d'activité tertiaire atteint-elle 1 000 m² ?

C'est la question du décret tertiaire (chapitres 3 et 4). Sont concernés les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments sur un même site dont la surface tertiaire totale atteint ce seuil, dans tout le secteur tertiaire, public ou privé, marchand ou non, à de très rares exceptions près (bâtiments de culte, constructions provisoires, bâtiments opérationnels de la défense).

Le seuil s'apprécie à l'échelle du bâtiment ou du site, pas de votre seul local : une boutique de 300 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble de bureaux qui totalise 2 000 m² d'activités tertiaires est concernée.

Question 3 : quelle est la puissance de chauffage ou de climatisation ?

C'est la question du décret BACS (chapitres 5 et 6). Il concerne les bâtiments où s'exercent des activités tertiaires, marchandes ou non, y compris ceux appartenant à des entreprises de l'industrie ou de l'agriculture, équipés d'un système de chauffage ou de climatisation (avec ou sans ventilation) d'une puissance nominale utile supérieure à 290 kW, ou à 70 kW selon le calendrier.

Le tableau de synthèse

ObligationCritère qui déclencheQui est viséÉchéance clé
DPE tertiaireVente, location, construction, affichage ERPLe propriétaire (le gestionnaire ou l'exploitant pour l'affichage)À chaque transaction ; validité 10 ans
Décret tertiaireSurface tertiaire du bâtiment ou du site d'au moins 1 000 m²Le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bailDéclaration annuelle ; −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050
Décret BACSSystème de chauffage ou de climatisation de plus de 290 kW ou 70 kWLe propriétaire des systèmes techniquesPlus de 290 kW : 1er janvier 2025 ; plus de 70 kW : 1er janvier 2030

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