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Vendre un logement classé E, F ou G : audit, annonce et négociation

Préparer un dossier de vente conforme, choisir entre vendre en l'état et rénover, et négocier sur des chiffres plutôt que sur des craintes

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  • 01/10/2026mise à jourrègles relues à cette date ; vous lisez toujours la dernière version.

Construit à partir des textes et données de Service-public.fr, Légifrance, Anah / France Rénov’.

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Fenêtre ancienne en bois à petits carreaux et volets, dans le centre d’Orange
Fenêtre ancienne en bois à petits carreaux et volets, dans le centre d’Orange. Photo : jean-louis zimmermann, CC BY 2.0
Ancienne chaudière au sol dans un local technique, avant son remplacement, dans le Tarn
Ancienne chaudière au sol dans un local technique, avant son remplacement, dans le Tarn. Photo : Fab.Trc, CC BY-SA 2.0
Combles d’une maison avec une couche d’isolant ancienne et mince entre les solives
Combles d’une maison avec une couche d’isolant ancienne et mince entre les solives. Photo : zieak, CC BY 2.0

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Sommaire du guide complet

  1. Ce que la loi exige avant de mettre en vente (extrait gratuit ci-dessous)
  2. L'audit énergétique réglementaire, pas à pas
  3. Rédiger une annonce conforme
  4. Ce que pèse vraiment l'étiquette sur le prix
  5. Vendre en l'état, rénover ou refaire le DPE : choisir sa stratégie
  6. Négocier avec des chiffres, pas avec des craintes
  7. Succession et indivision : vendre un bien hérité mal classé
  8. La checklist du dossier de vente
  9. Modèles à copier
  10. Les erreurs qui coûtent cher

Inclus : 21 points de contrôle à cocher et 1 tableaux de décision ou de référence.

Introduction

Vendre un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique est parfaitement légal : seules la location des logements les plus énergivores et l'augmentation de leurs loyers sont encadrées. Mais la vente d'une maison ou d'un appartement classé E, F ou G demande plus de préparation qu'une vente ordinaire : un document supplémentaire pour les maisons (l'audit énergétique), des mentions précises dans l'annonce, et une négociation où l'étiquette pèse sur le prix.

Ce guide suit l'ordre réel d'une vente : ce que la loi exige avant la mise en vente, l'audit énergétique, l'annonce, ce que l'étiquette vaut réellement sur le marché, le choix entre vendre en l'état et rénover, la négociation, puis le cas particulier des successions et des indivisions. Il se termine par une checklist du dossier de vente, trois modèles à copier et la liste des erreurs qui coûtent le plus cher. Lisez le premier chapitre avant même d'appeler une agence : il vous dit quels documents commander et dans quel ordre.

Ce guide est à jour au 1er octobre 2026. Claude DPE n'est ni un diagnostiqueur, ni un notaire, ni un avocat, ni un organisme officiel : nous expliquons et organisons les règles, avec les liens vers les textes et les sites publics, qui seuls font foi. Les aides à la rénovation changent souvent : vérifiez toujours leurs conditions au moment de votre projet.

Ce que la loi exige avant de mettre en vente

Le DPE, avant même l'annonce

Tout logement mis en vente doit disposer d'un diagnostic de performance énergétique en cours de validité. Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique, mais il intervient beaucoup plus tôt : ses étiquettes doivent figurer dans l'annonce. En pratique, commandez-le avant de confier le mandat ou de publier quoi que ce soit.

Vérifiez la date de votre DPE existant : un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (voir la fiche Service-public sur le DPE). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : l'acheteur peut se prévaloir de son contenu.

Les mentions énergétiques de l'annonce

Toute annonce de vente d'un logement soumis au DPE doit faire apparaître :

Le détail de la rédaction et un modèle d'annonce sont au chapitre 3 et au chapitre 9.

L'audit énergétique : seulement pour certains biens

Pour les logements en monopropriété (une maison individuelle, ou un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire), un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE quand l'étiquette est mauvaise. Le calendrier est fixé par l'article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi Climat et résilience, et détaillé par Service-public :

En outre-mer, l'audit est exigé pour les classes F et G depuis 2023 ; l'extension à la classe E y est prévue en 2028.

L'audit doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite, par tout moyen, y compris par voie électronique : c'est l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Il ne suffit donc pas de l'avoir pour la promesse : il faut l'avoir avant d'ouvrir les portes.

Tableau de décision : mon bien est-il soumis à l'audit ?

Votre bienClasse DPEAudit énergétique à la vente ?
Maison individuelle (métropole)F ou GOui, depuis le 1er avril 2023
Maison individuelle (métropole)EOui, depuis le 1er janvier 2025
Maison individuelle (métropole)DNon aujourd'hui, oui à partir du 1er janvier 2034
Immeuble entier, un seul propriétaireE, F ou GOui, mêmes dates que pour une maison
Appartement (lot de copropriété)ToutesNon : DPE individuel seulement
Maison en outre-merF ou GOui ; classe E à partir de 2028
Maison classée A, B ou CA à CNon

Le reste du dossier de diagnostic technique

Le DPE et l'audit ne sont qu'une partie du DDT : amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques, termites, assainissement ou mesurage Carrez selon le bien. La liste complète et les durées de validité sont dans notre guide gratuit des diagnostics obligatoires pour vendre et sur la fiche Service-public des diagnostics de vente. Le réflexe le plus économique : grouper tous les diagnostics, audit compris si le diagnostiqueur est habilité, en une seule visite.

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Des sources que vous pouvez vérifier

9 liens vers les textes officiels (Légifrance, Service-public…). Ni diagnostiqueur ni organisme officiel : le guide explique et organise vos démarches, les textes officiels font foi. Conditions de vente.

Questions fréquentes

Comment reçoit-on le guide ?

Juste après le paiement, vous êtes redirigé vers la page du guide complet. Enregistrez-la dans vos favoris ou imprimez-la en PDF (Ctrl+P ou Cmd+P, « Enregistrer au format PDF »). Stripe vous envoie aussi le reçu par email.

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Le guide est garanti conforme à sa description : si l’accès ne fonctionne pas ou si le contenu ne correspond pas, nous rétablissons l’accès ou vous remboursons (conditions de vente). Il est mis à jour sans frais quand la réglementation évolue. Contact : admin@tech-bharat.com.

Qui publie le guide ?

Claude DPE, un éditeur d’information indépendant, ni diagnostiqueur, ni avocat, ni organisme officiel : le guide explique et organise les démarches, avec les liens vers les textes officiels, qui seuls font foi. Pour un litige, un professionnel du droit reste votre interlocuteur.

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Articles gratuits sur le sujet

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