Encadrement des loyers et DPE : ce qu'un logement F ou G change au bail

Le DPE ne fait pas que conditionner le droit de louer : il pèse désormais directement sur le montant du loyer. Entre l'encadrement en zone tendue, l'interdiction du complément de loyer pour les classes F et G et le gel des loyers des passoires, un bailleur doit composer avec trois mécanismes distincts — qui se cumulent.

L'encadrement en zone tendue : deux niveaux

Dans les communes en zone tendue, l'évolution du loyer est bornée : lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail, le loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué, simplement révisé de l'indice de référence des loyers (IRL). Certaines agglomérations vont plus loin et plafonnent le niveau même du loyer via des loyers de référence : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux ou Montpellier notamment. Le loyer d'un nouveau bail ne peut y excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Complément de loyer : interdit en F et G

Dans les villes à plafonnement, un bailleur peut demander un complément de loyer pour un bien aux caractéristiques exceptionnelles (vue dégagée, grande terrasse…). Mais pour les baux signés depuis le 18 août 2022, ce complément est interdit si le logement est classé F ou G au DPE — comme lorsqu'il présente certains défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition. Une passoire thermique ne peut donc jamais se louer au-dessus du loyer de référence majoré.

Le gel des loyers F et G, partout en France

Indépendamment des zones tendues, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé sur tout le territoire : ni augmentation entre deux locataires, ni révision annuelle, ni majoration au renouvellement (le détail du gel des loyers). Ce gel s'applique en métropole depuis le 24 août 2022, et en outre-mer depuis le 1er juillet 2024. En zone tendue, les dispositifs se superposent — c'est toujours la règle la plus stricte qui s'applique.

Et l'interdiction pure et simple

Rappelons l'étage supérieur : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les F suivront en 2028 (calendrier complet). L'encadrement des loyers n'est donc que l'un des maillons d'une chaîne qui restreint progressivement la location des logements énergivores — les obligations générales du bailleur sont détaillées dans notre guide DPE et location.

Comment retrouver des marges de manœuvre

La seule sortie durable est l'amélioration de la classe : un nouveau DPE en E ou mieux met fin au gel et rouvre, le cas échéant, le droit au complément de loyer. Les travaux les plus efficaces (isolation, chauffage, ventilation) sont largement subventionnés, et le gain de loyer autorisé s'ajoute alors à la valorisation du bien.

Questions fréquentes

Puis-je demander un complément de loyer pour mon logement classé F ?

Non. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022 dans les villes à plafonnement des loyers, le complément de loyer est interdit si le logement est classé F ou G — comme en présence de certains défauts (sanitaires sur le palier, humidité, installation électrique dégradée).

L'encadrement des loyers s'applique-t-il partout en France ?

Non. Le contrôle de l'évolution des loyers vaut dans les communes en zone tendue, et le plafonnement par loyers de référence uniquement dans certaines agglomérations (Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, notamment). Le gel des loyers F et G, lui, s'applique sur tout le territoire.

Comment un logement F peut-il sortir du gel des loyers ?

En améliorant sa classe : après travaux, un nouveau DPE classant le logement en E ou mieux met fin au gel et, dans les villes à plafonnement, rouvre la possibilité d'un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles.

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Sources officielles

Guide mis à jour le 25/08/2026.

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