Logement G ou F loué, locataire en place : ce que change le bail en cours

Un bail en cours n'est pas rompu par l'interdiction de louer les logements classés G : la règle de décence énergétique s'applique au bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit après le 1^er janvier 2025 (après le 1^er janvier 2028 pour les F, 2034 pour les E). Avec un locataire en place, votre vraie échéance est donc la prochaine date de reconduction de son bail : à partir de ce jour, un logement G n'est plus décent et le locataire peut exiger sa mise en conformité.

Trouver votre date butoir, bail par bail

La reconduction tacite revient à chaque terme du contrat ; sa fréquence dépend du type de bail.

Un logement F loué en location vide par un particulier avec un bail signé en mars 2026 reste ainsi louable jusqu'à sa reconduction de mars 2029, la première qui suit le 1^er janvier 2028. Notez ces dates dans un agenda dès maintenant. L'enjeu est large : la base de l'ADEME compte 540 674 logements classés G et 950 383 classés F parmi 15,3 millions de DPE réalisés depuis juillet 2021, soit 3,5 % et 6,2 % du parc diagnostiqué.

Ce que le locataire en place peut demander

Une fois le bail reconduit, le locataire d'un logement non décent met le bailleur en demeure de faire les travaux, par lettre recommandée ; un courrier de la caisse qui verse son aide au logement vaut mise en demeure. Sans accord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) ou le juge des contentieux de la protection, qui peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Le loyer d'un logement F ou G est par ailleurs gelé : ni hausse ni indexation (voir le gel des loyers).

Les deux limites à ce que le juge peut imposer

Le juge ne peut pas ordonner les travaux quand ils feraient courir un risque de pathologie au bâti, attesté par un architecte, ou quand ils ont été refusés au titre de l'urbanisme ou du patrimoine. En copropriété, le bailleur qui prouve avoir proposé des travaux de parties communes en assemblée générale et réalisé ceux de son lot est aussi protégé. Ce n'est pas une autorisation de louer : la réduction du loyer reste possible. Détail dans le calendrier d'interdiction de location.

Avant d'engager des travaux, vérifiez l'étiquette

Trois vérifications changent parfois la réponse sans un euro de travaux : un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valable (validité du DPE) ; depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut faire gagner une classe aux logements chauffés à l'électricité ; les logements de 40 m² et moins ont bénéficié de nouveaux seuils au 1^er juillet 2024.

Bailleur : un plan pour chaque bail

Le guide du propriétaire bailleur (14 € TTC) part de cette logique bail par bail : un tableau de décision selon l'étiquette et la date de reconduction, la procédure que peut engager le locataire étape par étape, les cas où les travaux sont impossibles et les preuves à garder, les travaux selon la classe, les aides ouvertes aux bailleurs et les modèles de courriers, dont la réponse au locataire. Service-public.fr et l'ADIL expliquent la règle gratuitement ; le guide sert à décider et à écrire. Paiement unique sur Stripe, accès immédiat.

Questions fréquentes

Mon locataire est en place dans un logement G : le bail est-il annulé ?

Non. Le bail en cours reste valable. La règle s'applique à sa prochaine reconduction tacite ou à son renouvellement : à partir de cette date, le logement n'est plus décent et le locataire peut demander la mise en conformité, puis saisir le juge.

Un logement F peut-il encore être loué avec un bail reconduit en 2027 ?

Oui. Pour un logement F, la règle vise les baux signés, renouvelés ou reconduits à partir du 1er janvier 2028. Une reconduction en 2027 est donc possible ; la suivante, en 2028 ou après, ne le sera plus sans travaux.

Peut-on augmenter le loyer d'un locataire en place dans un logement F ou G ?

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut être ni augmenté ni révisé selon l'indice de référence des loyers.

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