Loi Carrez : le mesurage obligatoire pour vendre en copropriété

Depuis 1997, tout avant-contrat et tout acte de vente d'un lot de copropriété doivent mentionner la surface privative du lot : c'est le mesurage dit « loi Carrez ». Son but : éviter qu'un acheteur ne paie des mètres carrés qui n'existent pas.

Quelles ventes sont concernées ?

Le mesurage Carrez s'applique à la vente de tout lot de copropriété (appartement, mais aussi local commercial ou maison en copropriété horizontale) d'au moins 8 m². Les maisons individuelles hors copropriété ne sont pas concernées. Caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du calcul. La mention rejoint l'acte aux côtés du dossier de diagnostic technique — DPE, amiante et autres diagnostics de vente — même si, en droit, le mesurage n'en fait pas partie.

Comment se calcule la surface privative ?

C'est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures — et des parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Combles aménagés bas de plafond, mezzanines et vérandas font régulièrement la différence entre surface annoncée et surface réelle.

La tolérance de 5 % et le recours de l'acheteur

Si la surface réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger une diminution du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants. Il dispose pour cela d'un an à compter de l'acte authentique. Aucun recours inverse : si le logement est plus grand qu'annoncé, le vendeur ne peut rien réclamer. D'où l'intérêt, pour le vendeur, de faire mesurer par un professionnel assuré plutôt que de mesurer lui-même — le même réflexe que pour choisir un diagnostiqueur certifié.

Carrez, Boutin : ne pas confondre

La surface Carrez (vente en copropriété) diffère de la surface habitable dite « loi Boutin » exigée pour les baux d'habitation : la surface Boutin exclut notamment vérandas et combles non aménagés, et concerne la location. Un même appartement peut donc afficher deux surfaces légales différentes. Le mesurage n'a pas de durée de validité tant que le lot n'est pas modifié par des travaux. Dans les marchés urbains chers comme Paris ou Bordeaux, quelques mètres carrés d'écart représentent des dizaines de milliers d'euros.

Questions fréquentes

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?

Non, sauf si la maison fait partie d'une copropriété (copropriété horizontale). Le mesurage Carrez ne vise que la vente de lots de copropriété d'au moins 8 m².

Que peut faire l'acheteur si la surface réelle est inférieure ?

Si l'écart dépasse 5 % de la surface mentionnée dans l'acte, il peut demander une réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants, dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

Le mesurage Carrez a-t-il une durée de validité ?

Non, il reste valable tant que des travaux ne modifient pas la surface du lot (abattement de cloison, aménagement de combles, véranda…).

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Sources officielles

Guide mis à jour le 27/07/2026.

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