Monopropriété et audit énergétique : ce que dit vraiment la loi

« Monopropriété » : le mot revient partout dès qu'on parle d'audit énergétique obligatoire, au point de laisser croire que la règle dépendrait du nombre de propriétaires. Ce n'est pas ce que dit le texte. L'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation vise les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation « qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 » — c'est-à-dire non soumis au statut de la copropriété. Le critère est juridique, pas patrimonial.

Trois situations, trois réponses

Une maison individuelle est concernée : elle comprend un seul logement, peu importe qu'elle appartienne à une personne seule, à un couple ou à une société. Un appartement vendu seul dans une copropriété ne l'est pas : l'immeuble relève de la loi de 1965. Un immeuble entier hors statut de copropriété l'est en revanche pleinement, comme le détaille notre guide sur la vente d'un immeuble entier.

Le calendrier des classes concernées

En métropole, l'audit accompagne la vente des logements classés F et G depuis le 1^er avril 2023, des E depuis le 1^er janvier 2025, et des D à compter du 1^er janvier 2034. Outre-mer, les classes F et G sont visées depuis le 1^er juillet 2024 et les E le seront au 1^er janvier 2028. Le contenu et le prix de ce document sont détaillés dans notre guide de l'audit énergétique obligatoire.

Le cas de l'immeuble mixte habitation-commerce

C'est la question que se posent tous les propriétaires d'un immeuble avec boutique en pied. Une réponse ministérielle publiée le 3 février 2026 la tranche : il n'est pas possible d'établir un DPE unique pour un bâtiment mêlant usages résidentiel et tertiaire, l'obligation étant remplie par un DPE pour chaque catégorie d'usage. Et l'obligation d'audit « ne s'appliquera qu'à la partie habitation du bâtiment » si celle-ci appartient aux classes D à G. Le local commercial, lui, relève des règles décrites dans notre guide du DPE tertiaire.

Qui le réalise, quand le remettre

L'audit d'une maison individuelle est réalisé par un bureau d'études qualifié, un architecte inscrit à l'ordre ayant suivi la formation dédiée ou un diagnostiqueur certifié disposant de l'extension « audit énergétique ». Pour un immeuble collectif, la qualification exigée est celle des bureaux d'études « bâtiments collectifs ». La sous-traitance est interdite, la validité est de cinq ans, et le document doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite du bien.

Sur le fond, l'audit propose au moins deux scénarios de travaux — un parcours par étapes et une rénovation en une seule fois — visant la classe B et couvrant six postes : isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire. Depuis le 1^er avril 2024, la première étape proposée doit permettre un gain d'au moins deux classes.

Questions fréquentes

Un appartement en copropriété classé F exige-t-il un audit énergétique pour être vendu ?

Non. L'obligation vise les bâtiments d'habitation d'un seul logement ou dont les logements ne relèvent pas du statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965. Un appartement vendu seul dans une copropriété en est dispensé.

Une maison détenue par une SCI ou en indivision est-elle concernée ?

Le texte raisonne par régime juridique du bâtiment et non par qualité du propriétaire : une maison individuelle comprend un seul logement et entre donc dans le champ, quel que soit son mode de détention. En cas de montage particulier, faites confirmer le point par votre notaire.

Faut-il un audit pour un immeuble avec un commerce au rez-de-chaussée ?

Selon la réponse ministérielle du 3 février 2026, l'obligation d'audit ne porte que sur la partie habitation du bâtiment, si elle est classée D à G, et le DPE doit être établi par catégorie d'usage.

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