Logements dispensés de DPE : les exemptions prévues par la loi

Le DPE est la règle, l'exemption l'exception : depuis que le diagnostic conditionne le droit de vendre, de louer et d'afficher une annonce, la liste des biens qui y échappent s'est réduite à quelques cas précis, définis par le code de la construction et de l'habitation. Avant d'invoquer une dispense, mieux vaut vérifier qu'elle s'applique vraiment — et qu'elle tient encore.

Les principales exemptions

• Les logements occupés moins de quatre mois par an : résidences à usage saisonnier dont la conception même limite l'occupation, sous conditions de consommation. Attention, ce cas est plus étroit qu'il n'y paraît — une résidence secondaire habitable toute l'année n'en relève pas automatiquement ;
• Les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher : petite maison isolée, dépendance autonome. Un studio de 30 m² dans un immeuble ne bénéficie d'aucune dispense — c'est la réforme des petites surfaces qui ajuste ses seuils, pas une exemption ;
• Les monuments historiques classés ou inscrits : le diagnostic n'y est pas exigé, les contraintes patrimoniales limitant les travaux qu'il recommanderait ;
• Les constructions provisoires prévues pour moins de deux ans d'utilisation, les bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels non résidentiels et peu chauffés, les lieux de culte, ainsi que les bâtiments dépourvus de tout système fixe de chauffage ou de climatisation.

Des exemptions à interpréter strictement

La dispense s'apprécie au regard de l'usage réel du bien. Un chalet loué chaque été à la semaine bascule dans le régime des meublés de tourisme, que la loi du 19 novembre 2024 soumet progressivement au DPE — voir notre guide sur le DPE en location saisonnière. De même, un local artisanal transformé en habitation perd son exemption dès le changement d'usage. En cas de doute, le réflexe sûr reste de faire établir le diagnostic : son coût est modeste au regard du risque juridique d'une vente ou d'une location sans DPE valable.

Exempté ne veut pas dire invendable ni inlouable

Pour les biens réellement dispensés, la transaction se fait simplement sans étiquette : aucune mention énergie n'est alors requise sur l'annonce. Mais dès que le bien rentre dans le droit commun, toutes les obligations de 2026 s'appliquent : DPE avant la mise sur le marché, mentions d'annonce, décence énergétique en location. Et le diagnostic fourni doit être en cours de validité — les millésimes antérieurs à juillet 2021 sont tous caducs.

Le cas particulier du viager et des ventes atypiques

Vente en viager occupé, vente d'un bien voué à la démolition, cession de parts de SCI : ces montages ne créent pas, par eux-mêmes, d'exemption de DPE. Seule la nature du bâtiment compte. Au moindre doute, interrogez votre notaire — et comparez les devis de diagnostiqueurs de votre commune, par exemple à Caen, avant de conclure.

Questions fréquentes

Une résidence secondaire est-elle dispensée de DPE ?

Pas en tant que telle. L'exemption vise les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an, sous conditions. Pour vendre ou louer une résidence secondaire ordinaire, un DPE en cours de validité reste exigé.

Un studio de moins de 50 m² est-il exempté de DPE ?

Non. L'exemption concerne les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher (une petite construction isolée), pas les logements situés dans un immeuble. Les petites surfaces ont simplement des seuils d'étiquettes ajustés depuis juillet 2024.

Faut-il un DPE pour vendre un monument historique ?

Non, les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont dispensés de DPE. La dispense tombe toutefois si le bien perd cette protection.

À lire ensuite

• Réglementation

  Gel des loyers F et G

  Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni indexation, ni hausse à la relocation. Champ d'application et sorties du gel.

• Réglementation

  DPE dans les annonces

  Étiquettes énergie et climat, dépenses annuelles d'énergie, mention « logement à consommation énergétique excessive » : ce que toute annonce doit afficher.

• Réglementation

  Carnet d'information du logement

  Obligatoire depuis 2023 pour le neuf et après rénovation énergétique : contenu du carnet d'information du logement, remise à l'acquéreur, intérêt pour le DPE.

• Réglementation

  DPE tertiaire

  Vente, construction neuve, affichage dans les ERP : quand le DPE tertiaire est obligatoire, comment il se calcule et ce qui le distingue du DPE des logements.

Votre projet est déjà localisé ? Consultez les données DPE de votre ville ou de votre département.