Logement classé F ou G : peut-on louer, vendre, que faire ?

Un logement classé F peut encore être loué jusqu'au 1^er janvier 2028, loyer gelé ; un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025 ; tous deux restent libres à la vente, avec un audit énergétique pour une maison. Ces « passoires thermiques » représentent un peu moins d'un logement diagnostiqué sur dix : 950 383 F et 540 674 G sur 15,3 millions de DPE dans l'open data ADEME, répartition consultable ville par ville, par exemple à Paris ou à Saint-Étienne. Si votre bien en fait partie, quatre voies s'offrent à vous, à choisir selon votre usage du bien.

Mesurer l'urgence selon l'usage

Tout dépend de ce que vous faites du logement. En location, l'échéance est immédiate : les G sont interdits de nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront en 2028, et les loyers F/G sont gelés (calendrier détaillé). En résidence principale, rien n'interdit d'habiter une passoire : l'enjeu est le confort, les factures et la valeur de revente.

Option 1 : rénover

C'est la voie qui préserve le patrimoine. Un bouquet isolation + chauffage + ventilation permet à la plupart des F et G de remonter en D, parfois mieux — voir quels travaux font gagner des classes et les aides mobilisables, qui ciblent en priorité les sorties de passoire.

Option 2 : vendre, en anticipant l'audit

Vendre une passoire reste possible, mais la vente d'une maison F ou G (comme des E depuis 2025) exige un audit énergétique réglementaire remis dès la première visite. Les acquéreurs négocient en connaissance de cause : les études notariales constatent une décote sensible des passoires par rapport aux logements équivalents mieux classés (DPE et valeur du bien).

« Je vends ma maison classée G en l'état » : les étapes dans l'ordre

Vendre sans rénover est permis : aucune règle n'interdit la vente d'un logement F ou G. Ce qui change, ce sont les documents à fournir et ce que l'annonce doit afficher.

1. Vérifier le DPE. Il doit être en cours de validité ; un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valable (durée de validité du DPE).
2. Commander l'audit énergétique avant la mise en vente. Il est obligatoire pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, pour toute promesse ou tout acte signé depuis le 1^er avril 2023. Le professionnel fait au moins une visite ; remettez-lui le récapitulatif du DPE et vos factures de travaux. Le rapport arrive dans le mois qui suit la visite et reste valable 5 ans.
3. Rédiger une annonce conforme. Elle affiche la classe énergie et la classe climat, la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un F ou un G, et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix (les règles de l'annonce).
4. Réunir le reste du dossier de diagnostic technique selon l'âge et la situation du bien : amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques (la liste des diagnostics de vente).
5. Préparer la négociation avec l'audit en main. Les scénarios chiffrés de l'audit servent de base à l'acheteur pour calculer son offre : mieux vaut les connaître avant lui.

Option 3 : vérifier un reclassement sans travaux

Si le logement fait 40 m² ou moins et a été diagnostiqué avant juillet 2024, la réforme des petites surfaces a pu le sortir du statut de passoire : une attestation ADEME gratuite suffit, sans nouveau diagnostic.

Option 4 : contester un DPE douteux

Un DPE établi sans visite sérieuse, sur des données erronées, peut être contesté — et un nouveau diagnostic mieux documenté (factures de travaux, épaisseurs d'isolant justifiées) aboutit parfois à une classe supérieure. La démarche est détaillée dans contester son DPE.

Louer, vendre ou contester : le guide qui correspond à votre cas

Les fiches officielles donnent les règles ; les guides pratiques de Claude DPE donnent la marche à suivre, avec les checklists et les courriers. Chacun se paie une fois sur Stripe et s'ouvre aussitôt :

• Vous louez : le guide du propriétaire bailleur (14 € TTC), tableau de décision G, F, E, vérifications avant travaux, aides, recours du locataire et quatre modèles de courriers.
• Vous vendez : le guide vendeur E, F, G (12 € TTC), audit énergétique pas à pas, annonce conforme, stratégie et négociation sur devis réels.
• Le DPE vous semble faux : contester un DPE (9 € TTC), dix vérifications, dossier de preuves, recours dans l'ordre et quatre modèles de courriers.

Claude DPE ne réalise ni diagnostics ni travaux : ces guides n'ont rien d'autre à vous vendre. Pour une question juridique sur votre cas, l'ADIL de votre département répond gratuitement.

Questions fréquentes

Puis-je encore vendre un logement classé G ?

Oui, la vente des passoires reste libre. Mais pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire doit être remis aux candidats acquéreurs, et la décote négociée par les acheteurs est souvent significative.

Combien de temps l'audit énergétique est-il valable ?

Cinq ans. Le rapport de synthèse est transmis au vendeur dans le mois qui suit la visite du professionnel, sur papier et en version informatique.

Que doit afficher l'annonce de vente d'une maison classée G ?

La classe énergie et la classe climat, la mention « logement à consommation énergétique excessive » (classes F et G) et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix.

Suis-je obligé de rénover ma résidence principale classée F ?

Non. Aucune obligation de travaux ne vise le propriétaire occupant. Les interdictions concernent la mise en location : nouveaux baux interdits pour les G depuis 2025, pour les F à partir de 2028.

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